Приложение к Закону от 31.03.2005 г № 533 Программа
Целевая областная государственная программа ипотечного жилищного кредитования населения калининградской области на 2004-2007 годы
Раздел I.Паспорт целевой областной государственной программы ипотечного жилищного кредитования населения Калининградской области на 2004-2007 годы
N п/п | Наименование Программы | Целевая областная государственная Программа ипотечного жилищного кредитования населения Калининградской области на 2004-2007 годы (далее по тексту - Программа) |
1. | Основание для разработки Программы | Закон Калининградской области от 12 мая 2003 года N 252 "О развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в Калининградской области" |
2. | Обоснование необходимости реализации Программы | Очередь нуждающихся в улучшении жилищных условий в Калининградской области составляет более 35 тыс. семей (около 115 тыс. чел.). Для обеспечения жильем нуждающихся необходимо построить не менее 2,2 млн. кв. метров жилья Ежегодно в области вводится в эксплуатацию менее 200 тыс. кв. метров жилья. Существующие механизмы предоставления жилья очередникам не решают жилищной проблемы. Анализ мировой практики показывает, что данная проблема может быть решена за счет внедрения долгосрочного кредитования граждан под залог приобретаемого жилья. Однако для основной массы населения Калининградской области рыночные кредитные ресурсы недоступны из-за высокой стоимости и жестких требований по их получению. В связи с этим необходимо создать систему ипотечного кредитования, ориентированную на все слои населения. Для запуска социально ориентированной системы ипотечного кредитования необходимо ее обеспечение достаточными оборотными и кредитными ресурсами. В целях решения данной проблемы необходимо принять Программу, обеспечивающую развитие системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в Калининградской области |
3. (в ред. Закона Калининградской области от 20.02.2006 N 728) | Заказчик Программы | Агентство главного распорядителя средств бюджета Калининградской области |
4. | Разработчик Программы | Администрация Калининградской области |
5. | Цели и задачи Программы | Создание системы ипотечного жилищного кредитования для расширения возможностей населения Калининградской области в улучшении своих жилищных условий за счет объединения собственных средств граждан; субсидий, выдаваемых гражданам за счет средств областного и местных бюджетов; ипотечных займов (кредитов), паенакоплений граждан в организациях потребительской кооперации |
6. | Сроки и этапы реализации Программы | I этап - 2004 г. Создание нормативной правовой базы и внедрение технологии строительства и продажи жилья в кредит с использованием механизма ипотечного кредитования. II этап - 2004-2005 гг. Отработка схем рефинансирования ипотечного кредитования. III этап - 2006-2007 гг. Создание единой областной системы ипотечного кредитования |
7. (в ред. Закона Калининградской области от 20.02.2006 N 728) | Исполнители Программы | Министерство ЖКХ и строительства Калининградской области, органы местного самоуправления, некоммерческая организация "Фонд жилищного и социального строительства Калининградской области" (далее по тексту - Фонд) |
8. | Предполагаемые источники и объемы финансирования Программы | 2004 год Областное бюджетное финансирование - 10 млн. руб. (объемы финансирования могут изменяться в зависимости от возможностей бюджета на соответствующий год). Финансирование местных бюджетов - по согласованию с органами местного самоуправления. Средства покупателей - 88 млн. руб. Средства Фонда - 8 млн. руб. |
2005 год Областное бюджетное финансирование - 22,8 млн. руб. (объем средств, выделяемых из областного бюджета, подлежит ежегодному уточнению при разработке проекта областного бюджета на соответствующий год), в том числе: - увеличение собственных средств Фонда на невозвратной основе - 17 млн. руб., - субсидирование процентной ставки ипотечного кредита или первоначального взноса на невозвратной основе - 5,5 млн. руб., - средства на субсидии гражданам для увеличения жилищно-строительных сбережений, накопленных в кредитном потребительском кооперативе граждан, на невозвратной основе - 0,3 млн. руб. Финансирование местных бюджетов - по согласованию с органами местного самоуправления. Средства федерального бюджета для рефинансирования ипотечных кредитов - 60 млн. руб. (по Соглашению о сотрудничестве по развитию системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования от 29 сентября 2003 года N 42/РС-39-03 между администрацией Калининградской области, Фондом жилищного и социального строительства Калининградской области и ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (далее по тексту - Соглашение). Средства покупателей - 190 млн. руб. Средства Фонда - 18 млн. руб. Средства паевых фондов организаций потребительской кооперации. | ||
2006 год Областное бюджетное финансирование - 32 млн. руб. (объем средств, выделяемых из областного бюджета, подлежит ежегодному уточнению при разработке проекта областного бюджета на соответствующий год), в том числе: - увеличение собственных средств Фонда на невозвратной основе - 20 млн. руб., - субсидирование процентной ставки ипотечного кредита или первоначального взноса на невозвратной основе - 7 млн. руб., - средства на субсидии гражданам для увеличения жилищно-строительных сбережений, накопленных в кредитном потребительском кооперативе граждан, на невозвратной основе - 5 млн. руб. Предоставление бюджетного кредита Фонду - 30 млн. руб. (объем кредита утверждается законом об областном бюджете на соответствующий год). Финансирование местных бюджетов - 10 млн. руб. (по согласованию с органами местного самоуправления). Средства федерального бюджета для рефинансирования ипотечных кредитов - 66 млн. руб. (по Соглашению). Средства покупателей - 210 млн. руб. Средства Фонда - 38 млн. руб. Средства паевых фондов организаций потребительской кооперации. | ||
2007 год Областное бюджетное финансирование - 40 млн. руб. (объем средств, выделяемых из областного бюджета, подлежит ежегодному уточнению при разработке проекта областного бюджета на соответствующий год), в том числе: - увеличение собственных средств Фонда на невозвратной основе - 20 млн. руб., - субсидирование процентной ставки ипотечного кредита или первоначального взноса на невозвратной основе - 12 млн. руб., - средства на субсидии гражданам для увеличения жилищно-строительных сбережений, накопленных в кредитном потребительском кооперативе граждан, на невозвратной основе - 8 млн. руб. Предоставление бюджетного кредита Фонду - 30 млн. руб. (объем кредита утверждается законом об областном бюджете на соответствующий год). Финансирование местных бюджетов - 5 млн. руб. (по согласованию с органами местного самоуправления). Средства федерального бюджета для рефинансирования ипотечных кредитов - 110 млн. руб. (по Соглашению). Средства покупателей - 370 млн. руб. Средства Фонда - 58 млн. руб. Средства паевых фондов организаций потребительской кооперации | ||
9. | Ожидаемые конечные результаты реализации Программы | Обеспечение возможности приобретения жилья в кредит гражданами, имеющими средний достаток. Общая площадь вводимого жилья в 2004-2007 гг. - 71,59 тыс. кв. метров. Количество квартир введенного жилья в 2004-2007 гг. - 1411. Привлеченные средства покупателей - 770 млн. руб. Средства федерального бюджета для рефинансирования ипотечных кредитов - 228,4 млн. руб. |
10. (в ред. Закона Калининградской области от 20.02.2006 N 728) | Контроль за исполнением Программы | Контроль за исполнением Программы осуществляет Агентство главного распорядителя средств бюджета Калининградской области, Министерство ЖКХ и строительства Калининградской области, Министерство финансов Калининградской области |
Раздел II.Обоснование необходимости реализации программы
1.Характеристика проблемы и обоснование необходимости ее решения программными методами
Существующая в Калининградской области очередь на улучшение жилищных условий составляет более 35 тысяч семей (около 115 тысяч человек). Механизмы предоставления жилья очередникам, применяемые сегодня, не решают сложившейся жилищной проблемы. За 2002 год очередникам было предоставлено всего 198 тыс. кв. метров жилья, что составляет 2012 квартир. Таким образом, лишь шесть процентов от общего числа очередников ежегодно могут улучшать свои жилищные условия. Для обеспечения жильем этой категории граждан, проживающих в Калининградской области, необходимо построить не менее 2,2 млн. кв. метров общей площади.
Анализ мировой практики показывает, что преодоление кризисных явлений в строительстве обеспечивалось в значительной степени благодаря внедрению и развитию механизмов долгосрочного кредитования граждан под залог приобретаемого жилья. Необходимо изменить сложившуюся практику распределения жилья, расширить объем инвестиций в жилищное строительство за счет денежных сбережений граждан и вовлечения в рыночный оборот имеющегося жилья, а также за счет кредитов, предоставленных под ипотеку.
Однако для основной массы населения Калининградской области рыночные кредитные ресурсы недоступны из-за их высокой стоимости и жестких требований по их получению. Кроме этого, вовлечение их в строительство сегодня крайне затруднено технологически. В связи с этим необходимо создавать систему ипотечного кредитования, ориентированную на всю совокупность населения области, т.е. обеспечить построение такой системы, которая бы позволила привлечь финансовые ресурсы не только остро нуждающихся в улучшении жилищных условий, но и слоев населения со средним и крупным достатком. Это особенно важно на начальных этапах становления системы для наполнения Программы ипотечного кредитования достаточными оборотными ресурсами.
Основная проблема запуска Программы социально ориентированной системы ипотечного кредитования - это отсутствие в настоящий момент источника наполнения Программы достаточными оборотными и кредитными ресурсами. Под кредитными ресурсами понимаются средства, которые будут предоставлены покупателям жилья как долгосрочные ипотечные кредиты. Причем на ранней стадии становления системы ипотечного кредитования встает проблема наполнения Программы именно оборотными ресурсами, т.е. средствами, которые в основном и позволят обеспечить непрерывный процесс строительства нового жилья. Источником этих средств может выступать в первую очередь бюджет, а также банки либо крупные и средние предприятия, готовые предоставить эти средства для финансирования строительства жилья своим сотрудникам.
Помимо этого существуют и факторные проблемы:
1) объекты незавершенного строительства в области, как правило, не имеют четкого юридического статуса (не зарегистрированы, имеют смешанную собственность - муниципальную, федеральную, частную), находятся в низкой степени готовности, не проходят по современным, изменившимся требованиям СНиПов, в результате чего использование их в качестве стартового капитала представляется проблематичным;
2) в области отсутствуют крупные генподрядные организации с большими оборотными ресурсами, налаженным технологическим циклом и опытом строительства. Областные застройщики и генподрядчики в подавляющем большинстве готовы работать только при авансировании строительства;
3) значительный объем ветхого жилищного фонда остро ставит проблемы с его расселением.
Из всего вышеприведенного следует, что для создания в области системы управления Программой жилищного строительства и долгосрочного кредитования требуется системный подход к решению перечисленных проблем, и в первую очередь создание организационно-финансового механизма по наполнению Программы достаточным объемом денежных ресурсов.
Создание такой сложной системы, как ипотечное жилищное кредитование в Калининградской области, требует объединенных усилий и соответствующей координации деятельности исполнительных и представительных органов власти, органов местного самоуправления муниципальных образований и других заинтересованных организаций, поэтому создание системы ипотечного жилищного кредитования целесообразно осуществить в рамках областной целевой Программы.
Программа разработана в соответствии со следующими документами:
- Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации";
- Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 года N 675 "О Федеральной целевой программе "Жилище" на 2002-2010 годы";
- Постановлением Правительства Российской Федерации от 27 июня 1996 года N 753 "О Федеральной целевой программе "Свой дом";
- Законом Калининградской области от 12 мая 2003 года N 252 "О развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в Калининградской области";
- Соглашением о сотрудничестве по развитию системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования от 29 сентября 2003 года N 42/РС-39-03 между администрацией Калининградской области, Фондом жилищного и социального строительства Калининградской области и ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию";
- Жилищным кодексом Российской Федерации от 29 декабря 2004 года N 188-ФЗ;
- Федеральным законом от 7 августа 2001 года N 117-ФЗ "О кредитных потребительских кооперативах граждан";
- Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах".
2.Цель Программы
Основная стратегическая цель Программы - создание системы ипотечного жилищного кредитования для расширения возможностей населения Калининградской области в улучшении своих жилищных условий за счет объединения собственных средств граждан; субсидий, выдаваемых гражданам за счет средств областного и местных бюджетов; ипотечных займов (кредитов).
Система ипотечного жилищного кредитования позволит решить стоящие в области проблемы и задачи, а именно:
Социальный блок:
- улучшение жилищных условий граждан;
- реализация федеральных программ, направленных на улучшение жилищных условий отдельных категорий граждан;
- развитие программ переселения граждан из ветхого жилья;
- создание в строительстве и сопряженных с ним отраслях дополнительных рабочих мест за счет увеличения объемов строительства;
- повышение доступности финансовых ресурсов для улучшения жилищных условий граждан.
Экономический блок:
- развитие строительного комплекса области и сопряженных с ним отраслей путем привлечения дополнительных бюджетных и внебюджетных средств;
- увеличение налогооблагаемой базы за счет увеличения объемов строительства;
- вовлечение в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства.
Социально-экономический блок:
- развитие социальной и коммунальной инфраструктуры;
- систематизация и контролирование рынка строительства, спроса и предложения жилья.
Тактические цели Программы:
а) создание единых региональных ипотечных стандартов;
б) наполнение Программы ипотечного кредитования оборотными и кредитными ресурсами.
3.Задачи Программы
Для достижения тактических целей Программы необходимо решить следующие задачи.
Для создания единых ипотечных стандартов:
- разработать недостающие нормативные правовые акты, регулирующие действия участников Программы;
- создать на областном уровне предпосылки для организации в Калининградской области двухуровневой системы ипотечного кредитования, реализуемой в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 27 июня 1996 г. N 753 "О Федеральной целевой программе "Свой дом";
- разработать единую схему рефинансирования кредитных ресурсов для системы ипотечного кредитования. В этих целях утвердить постановлениями высшего органа исполнительной власти области Правила продажи жилья в кредит (рассрочку) для жителей Калининградской области, Положение о единых областных стандартах долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в Калининградской области, Порядок предоставления безвозмездных целевых субсидий гражданам для погашения процентов за пользование ипотечными кредитами, Положение о порядке предоставления гражданам бюджетной субсидии для увеличения жилищно-строительных сбережений и иные нормативные правовые акты, определяющие технологическую схему работы всех субъектов областной системы ипотечного кредитования;
- подготовить квалифицированный персонал для реализации Программы.
Для наполнения Программы оборотными и кредитными ресурсами:
- сформировать систему финансирования строительства из бюджетных средств, средств предприятий, средств крупных инвесторов (застройщиков) и средств населения в виде денежных взносов и стоимости имеющихся квартир, с гарантией областной и муниципальных администраций целевого использования всех поступивших денежных средств на строительство конкретных жилых объектов;
- перенести центр тяжести с прямого бюджетного финансирования строительства жилья на долгосрочное целевое жилищное кредитование инвесторами строительства с использованием механизма рефинансирования, для чего зарезервировать в областном бюджете средства (строка в бюджете на рефинансирование ипотечных кредитов на выкуп облигаций, обеспеченных закладными);
- заинтересовать и привлечь в систему ипотечного кредитования крупные и средние промышленные предприятия области для пополнения Программы оборотными ресурсами;
- разработать механизм привлечения в систему ипотечного кредитования средств банков для рефинансирования коммерческих ипотечных кредитов;
- разработать механизм привлечения в систему ипотечного кредитования средств граждан в форме кредитной потребительской кооперации;
- провести разъяснительную кампанию среди руководителей организаций, потенциальных инвесторов и населения.
Для обеспечения защиты прав и законных интересов граждан создать областной резервный жилищный фонд (дома временного проживания).
Раздел III.Механизм реализации программы
1.Организационный комплекс
В соответствии со сложившимися условиями предполагается функционирование двух систем ипотечного кредитования - социально ориентированной системы, основанной на льготном кредитовании отдельных слоев населения, и двухуровневой системы, основанной на рыночных механизмах предоставления кредита.
Основной задачей организационных мероприятий является создание на территории Калининградской области инфраструктуры, обеспечивающей эффективное функционирование и взаимодействие участников ипотечного кредитования. В соответствии с Законом Калининградской области "О развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в Калининградской области" основой этой инфраструктуры является Фонд жилищного и социального строительства Калининградской области - специализированная некоммерческая организация, созданная администрацией Калининградской области для внедрения, координации и реализации данной Программы.
Задачей Фонда является осуществление процесса рефинансирования областных кредитных ресурсов Программы, включая выкуп закладных у участников системы ипотечного кредитования (в том числе у коммерческих банков), и организация эмиссии облигаций - вторичных ценных бумаг для последующей продажи их областному бюджету и другим заинтересованным инвесторам.
Фонд, являясь координирующим центром и оператором областной схемы рефинансирования ипотечных кредитов, замыкает на себя и организует работу двух систем:
- социально ориентированной системы, основанной на льготном кредитовании граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий;
- двухуровневой системы, основанной на рыночных механизмах предоставления кредита.
Схема взаимодействия структур при реализации ипотечной Программы в Калининградской области приведена в приложении N 1.
Исполнители Программы должны соответствовать стандартам, установленным агентством в соответствии с Соглашением.
Одной из форм реализации Программы является система жилищно-накопительных кооперативов.
Главная задача кооперативов в жилищной сфере - сделать практику ипотеки при улучшении жилищных условий явлением массовым. Для этого они должны осуществлять следующие основные задачи:
- оказание своим пайщикам (членам) услуг по накоплению денежных средств для финансирования строительства или приобретения жилья;
- управление средствами членов кредитного потребительского кооператива граждан;
- организация взаимного кредитования пайщиков кооператива на строительство или приобретение жилья;
- оказание консультационных услуг пайщикам кооператива по вопросам приобретения жилья.
В рамках реализации Программы гражданам - пайщикам кооперативов планируется предоставлять субсидии. Целью данного вида государственной поддержки является привлечение средств населения в систему финансирования жилищного строительства в Калининградской области, а также обеспечение государственной защиты жилищно-строительных сбережений граждан от инфляционных издержек.
Бюджетные субсидии на увеличение жилищно-строительных сбережений могут предоставляться гражданам в порядке, установленном бюджетным законодательством Российской Федерации.
1.1.Организация работы социально ориентированной системы
Перечень категорий граждан, имеющих льготы на улучшение жилищных условий, устанавливается законодательством Российской Федерации. Губернатор Калининградской области вправе расширить перечень льготных категорий граждан, участвующих в реализации данной Программы, для предоставления безвозмездных целевых субсидий для погашения процентов за пользование ипотечными кредитами и увеличения жилищно-строительных сбережений.
Определение объемов и направлений финансирования, а также формирование пообъектного состава финансирования в рамках настоящего блока производится на основании предложений Фонда при формировании областного бюджета на соответствующий финансовый год в соответствии с действующим бюджетным законодательством.
Основными субъектами социально ориентированной системы ипотечного кредитования являются:
"Фонд" - уполномоченная организация, осуществляющая выкуп закладных на основе единых областных ипотечных стандартов и эмиссию ценных бумаг вторичного рынка - облигаций, обеспеченных закладными, а также финансирование строительства и предоставление льготных кредитов (рассрочек по оплате приобретаемого жилья).
"Предприятия" - организации, предприятия, учреждения, оказывающие финансовую помощь своим работникам при приобретении жилья.
"Подрядчик" - уполномоченная строительная организация, осуществляющая строительство жилья за счет собственных и привлеченных оборотных ресурсов.
"Покупатель" - главный субъект Программы (заемщик), получатель рассрочки, создающий первичный рынок ипотечных ценных бумаг.Схема взаимодействия участников социально ориентированной системы ипотечного кредитования
В данной схеме Фонд организует свою работу на основе нормативных документов, определяющих стандарты областной системы ипотечного кредитования (Положение о единых областных стандартах, предъявляемых к участникам Программы ипотечного жилищного кредитования населения, Правила продажи жилья в кредит для жителей Калининградской области в рамках программы ипотечного кредитования населения Калининградской области). Фонд выполняет функции аккумулирования финансовых ресурсов. Предприятия, заинтересованные в приобретении своими сотрудниками недвижимости по системе ипотечного кредитования, разрабатывают совместно с Фондом программы кредитования своих работников (корпоративная схема). Фонд, получив первоначально бюджетную субвенцию или средства от предприятий, осуществляет строительство и продажу жилья с рассрочкой платежей участникам Программы. При недостаточности финансовых ресурсов для строительства нового жилья Фонд производит продажу вторичного жилья участникам Программы. После регистрации права собственности заключается и регистрируется договор ипотеки и оформляется закладная на сумму предоставленной рассрочки. Закладная передается первичному залогодержателю.
Подрядчик осуществляет строительство жилья по договору генподряда с Фондом. Финансирование строительства жилья формируется из нескольких источников: оборотные средства застройщика, краткосрочные кредиты банков, средства покупателей, состоящие из денежных средств и стоимости жилья, сдаваемого в качестве оплаты, собственных средств Фонда.
Построенное жилье либо вторичное жилье Фонд самостоятельно или через агента реализует покупателю в соответствии с Правилами продажи жилья в кредит для жителей Калининградской области в рамках Программы. Покупатель в качестве оплаты за новое жилье вносит денежный взнос и продает имеющееся жилье. Оплата предоставленной рассрочки осуществляется в соответствии с условиями, установленными в закладной.
Фонд на основе закладных выпускает облигации, которые приобретаются инвесторами, производит эмиссию облигаций, обслуживает платежи по закладным и облигациям. Инвесторы (областной и местные бюджеты, предприятия) выкупают облигации, рефинансируя при этом Программу.
Планируемые виды государственной поддержки:
1) предоставление государственных гарантий Фонду и (или) агентству по обязательствам Фонда;
2) выделение Фонду средств, необходимых для реализации Программы, в порядке, установленном бюджетным законодательством;
3) предоставление целевых субсидий организациям-застройщикам в размере части процентной ставки по краткосрочным банковским строительным кредитам.
Целью данного вида государственной поддержки является стимулирование строительства нового жилья за счет предоставления организациям-застройщикам, участвующим в реализации Программы, бюджетной помощи при финансировании строительства объектов за счет привлекаемых краткосрочных банковских строительных кредитов. Субсидированию подлежит часть расходов организации-застройщика по обслуживанию кредитной ставки банка в пределах 10 процентных пунктов при условии, что общая кредитная ставка не более чем на 3 процентных пункта превышает ставку рефинансирования ЦБ Российской Федерации на дату заключения кредитного договора и срок кредита не превышает 12 календарных месяцев. Расходы областного бюджета на субсидирование организаций-застройщиков в части процентной ставки по краткосрочным банковским строительным кредитам предусматриваются при наличии бюджетных возможностей. Определение объемов субсидирования, а также формирование пообъектного состава производится на основании предложений Фонда при формировании областного бюджета на соответствующий финансовый год в соответствии с действующим бюджетным законодательством. Порядок субсидирования организаций-застройщиков в части процентной ставки по краткосрочным банковским строительным кредитам устанавливается постановлением Правительства Калининградской области;
4) предоставление гражданам ипотечных жилищных займов.
Целью данного вида государственной поддержки является оказание целевой адресной бюджетной помощи гражданам, стремящимся приобрести (построить) собственное жилье. Порядок предоставления и возврата ипотечных жилищных займов регулируется постановлениями Правительства Калининградской области;
5) предоставление гражданам бюджетных субсидий для оплаты части стоимости жилья, приобретаемого с помощью ипотечного жилищного займа.
Целью данного вида государственной поддержки является снижение бремени расходов заемщика по обслуживанию ипотечного жилищного займа и выравнивание дисбаланса между размером необходимых средств и размером суммы ипотечного займа, который гражданин способен получить исходя из уровня его платежеспособности. При этом расходы областного бюджета на предоставление гражданам данного вида бюджетных субсидий при наличии бюджетных возможностей должны составлять ежегодно не менее 10 млн. рублей. Перечень категорий граждан, имеющих право на получение бюджетной субсидии, предельный размер бюджетной субсидии, а также другие условия предоставления бюджетной субсидии определяются постановлением Правительства Калининградской области. Бюджетные субсидии предоставляются гражданам Фондом в порядке, установленном постановлением Правительства Калининградской области;
6) предоставление бюджетных субсидий на увеличение жилищно-строительных сбережений граждан.
В рамках реализации Программы гражданам - пайщикам кооперативов планируется предоставлять субсидии. Целью данного вида государственной поддержки является привлечение средств населения в систему финансирования жилищного строительства в Калининградской области, а также обеспечение государственной защиты жилищно-строительных сбережений граждан от инфляционных издержек.
Бюджетные субсидии на увеличение жилищно-строительных сбережений могут предоставляться гражданам в порядке, установленном бюджетным законодательством Российской Федерации и постановлениями Правительства Калининградской области;
7) предоставление целевых субсидий гражданам в размере части процентной ставки по долгосрочному банковскому ипотечному жилищному кредиту или субсидирование первоначального взноса.
Целью данного вида государственной поддержки является привлечение в систему жилищного финансирования кредитных ресурсов банков, формирование рынка ипотечных ценных бумаг (закладных), обеспечение доступности банковских и иных ипотечных кредитов за счет снижения бремени расходов заемщика по обслуживанию процентов за пользование банковским долгосрочным ипотечным жилищным кредитом. Сумма расходов областного бюджета на субсидирование банковской кредитной ставки по долгосрочным банковским ипотечным жилищным кредитам или субсидирование первоначального взноса при наличии бюджетных возможностей должна составлять не менее 5 млн. рублей. Порядок субсидирования граждан в части процентной ставки по долгосрочному банковскому или иному ипотечному жилищному кредиту регулируется постановлением Правительства Калининградской области;
8) предоставление жилья в домах временного проживания гражданам, выселяемым из квартир, приобретенных на условиях долгосрочного ипотечного жилищного кредитования;
9) выкуп ипотечных ценных бумаг (первичных ипотечных активов (закладных) и эмиссионных ипотечных ценных бумаг).
Целью данного вида государственной поддержки является формирование и развитие вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, позволяющего создавать условия для привлечения дополнительных кредитных внебюджетных ресурсов, а также рефинансировать расходы бюджета через продажу выкупленных ипотечных ценных бумаг институциональным инвесторам (агентство, пенсионные фонды, страховые организации и т.д.) за счет привлечения инвестиционных ресурсов под гарантии федерального бюджета. Выкуп ипотечных ценных бумаг может производиться за счет средств федерального и областного бюджетов в порядке, установленном соответствующими нормативными правовыми актами, при условии, что данные ипотечные ценные бумаги соответствуют установленным стандартам или (и) требованиям институциональных инвесторов, осуществляющих рефинансирование системы жилищного финансирования. Сумма расходов областного бюджета на выкуп ипотечных ценных бумаг закладывается при формировании бюджета на соответствующий год исходя из предложений Фонда жилищного и социального строительства Калининградской области при условии наличия бюджетных возможностей и нормативной правовой базы, регулирующей порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг Калининградской области.
1.2. Организация работы двухуровневой системы
Основными субъектами двухуровневой системы ипотечного кредитования являются:
"Специализированная организация" - организация, осуществляющая выкуп права требования по закладным. В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. N 1010 "Об агентстве по ипотечному жилищному кредитованию" Правительством Российской Федерации создано ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (далее по тексту - Агентство), которое призвано обеспечить формирование в Российской Федерации системы ипотечного кредитования, направленной на увеличение доступности приобретения жилья гражданами на рынке и использования средств, выдаваемых в качестве ипотечного кредита. Данная система предполагает работу с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию в соответствии с Правилами предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 2001 г. N 628. В рамках Программы ипотечного кредитования предполагается, что Агентство (или иная специализированная организация) будет осуществлять выкуп права требования по закладным.
"Фонд" (Фонд жилищного и социального строительства Калининградской области) - уполномоченная организация, осуществляющая выкуп закладных от имени специализированной организации и обслуживание закладных.
"Банк" - уполномоченная кредитная организация, осуществляющая выдачу кредита за счет собственных и привлеченных средств.
"Продавец жилья" - физические или юридические лица, желающие продать имеющееся жилье на условиях договора купли-продажи.
"Заемщики" - физические лица, которым выдаются кредиты для приобретения жилья. При этом приобретенное жилье будет подлежать залогу в качестве обеспечения надлежащего исполнения физическими лицами обязательств по кредитным договорам.
Фонд доводит до банка стандарты, процедуры и требования по выдаче ипотечного кредита и оформлению закладных, отслеживает соблюдение банком стандартов при оформлении пакета документов ипотечной кредитной сделки.
Банк оформляет ипотечную кредитную сделку после проведения андеррайтинга заемщика и выполнения заемщиком требований банка по страхованию, поручительству. После оформления государственной регистрации права собственности по договору купли-продажи жилья между заемщиком и продавцом регистрируются договор ипотеки и закладная.
Взаимодействие специализированной организации с Правительством Калининградской области и Фондом осуществляется в соответствии с отдельно заключаемым договором.
Схема взаимодействия участников двухуровневой системы ипотечного кредитования приведена в приложении N 2.
2. Ресурсное обеспечение Программы
2.1. Финансовые ресурсы
Источниками финансирования Программы являются:
- целевые средства федерального бюджета (по Соглашению);
- целевые средства областного бюджета Калининградской области, выделяемые в соответствии с законом об областном бюджете на соответствующий год, в том числе на возвратной основе, на строительство жилья, а также в рамках Программы;
- целевые средства местных бюджетов муниципальных образований Калининградской области (по решению органов местного самоуправления);
- собственные средства физических и юридических лиц;
- паенакопления граждан в организациях потребительской кооперации;
- взносы (пожертвования) физических и юридических лиц;
- иные бюджетные и внебюджетные средства;
- другие, не запрещенные действующим законодательством поступления.
В рамках системы ипотечного жилищного финансирования гражданам создаются возможности оплаты части стоимости приобретаемого жилья за счет долгосрочных заемных средств.
Ипотечные жилищные займы могут предоставляться гражданам, постоянно проживающим на территории области и обладающим доходами, позволяющими осуществлять выплаты по ипотечному кредиту.
Размер ипотечного жилищного займа не может превышать 70 процентов от общей стоимости приобретаемого жилья. При этом оставшаяся часть стоимости жилья оплачивается гражданином самостоятельно за счет личных сбережений, субсидий, средств работодателей и иных инвесторов, а также за счет доходов от реализации жилья, находящегося в собственности заемщика.
Условия предоставления и погашения ипотечных жилищных займов (кредитов), выдаваемых Агентством за счет средств федерального бюджета, устанавливаются на основе утвержденных федеральных стандартов с учетом требований инвесторов, рефинансирующих систему ипотечных жилищных кредитов.
Условия предоставления и погашения ипотечных жилищных займов, выдаваемых за счет средств областного бюджета Калининградской области, устанавливаются нормативными правовыми актами Калининградской области.
Кроме выделения ипотечных жилищных займов за счет средств бюджета, настоящая Программа предусматривает комплекс мер, направленных на привлечение в жилищную сферу внебюджетных инвестиций. При этом условия предоставления и погашения, порядок и направления использования жилищных займов (кредитов), выделяемых за счет средств внебюджетных инвесторов (кредитных организаций, страховых компаний, предприятий и иных организаций), определяются инвестором с учетом требований законодательства Российской Федерации, а в случае необходимости рефинансирования предоставленных ипотечных жилищных кредитов - с учетом требований инвесторов, осуществляющих рефинансирование системы ипотечных жилищных кредитов.
Развитие вторичного рынка ипотечных ценных бумаг будет производиться в соответствии с утвержденными федеральными стандартами и в рамках законодательства Российской Федерации.
Основным инструментом, обусловливающим рефинансирование системы, являются ипотечные ценные бумаги (закладные), обеспеченные залогом недвижимости и правами требования по ипотечным жилищным кредитам.
Финансирование Программы ипотечного жилищного кредитования с 2004 по 2007 гг. (в ценах 2004 года):
Предполагаемые источники и
направления финансированияОбщий объем
финансирования
(млн. руб.)Средства ипотечной
ПрограммыОборотные
средства
(млн. руб.)Средства
в кредитах
(млн. руб.)2004 год ВСЕГО, в том числе: 106 98 8 Средства областного бюджета 10 10 Средства местных бюджетов - - Средства Фонда 8 8 Средства населения (в т.ч.
стоимость сдаваемого жилья)88 88 2005 год ВСЕГО, в том числе: 230,8 230,8 - Средства областного бюджета 22,8 22,8 - Средства местных бюджетов - - Средства Фонда 18 18 Средства населения (в т.ч.
стоимость сдаваемого жилья)190 190 Средства паенакоплений
в организациях
потребительской кооперации2006 год ВСЕГО, в том числе: 320 290 30 Средства областного бюджета 62 32 30 Средства местных бюджетов 10 10 Средства Фонда 38 38 Средства населения (в т.ч.
стоимость сдаваемого жилья)210 210 Средства паенакоплений
в организациях
потребительской кооперации2007 год ВСЕГО, в том числе: 500 470 30 Средства областного бюджета 70 40 30 Средства местных бюджетов 5 5 Средства Фонда 55 55 Средства населения (в т.ч.
стоимость сдаваемого жилья)370 370 Средства паенакоплений
в организациях
потребительской кооперации
2.2. Строительные ресурсы
Строительные организации Калининградской области и других субъектов Российской Федерации.
Выбор подрядных организаций для участия в реализации программных мероприятий осуществляется на конкурсной основе. Основными критериями для выбора подрядных организаций служат:
- опыт и показатели работы в строительной отрасли;
- наличие собственных оборотных ресурсов для организации строительства.
Планируемый ввод квартир в рамках Программы при объеме финансирования согласно п. 4.1:
2004 2005-2006 2006-2007 Объем финансирования строительства
(млн. руб.)106 389,3 658,5 Величина общей площади вводимого жилья
(тыс. кв. м)3,04 26,9 41,65 Величина общей площади в заделе
на следующий этап (тыс. кв. м)57,4 30 Количество квартир введенного жилья
(шт.)40 538 833
2.3. Земельные ресурсы
Основными источниками земельных ресурсов, необходимых для функционирования системы ипотечного жилищного кредитования в Калининградской области, являются:
- земельные участки, находящиеся в государственной собственности;
- земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности;
- земельные участки, находящиеся в собственности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.
В настоящее время для реализации ипотечной Программы определены следующие земельные участки:
- г. Калининград, ул. Зеленая (II очередь) - 129 квартир;
- г. Калининград, ул. Красносельская (II очередь) - 40 квартир;
- г. Калининград, ул. Автомобильная - 802 квартиры;
- микрорайон Юго-Восточный на территории г. Калининграда и Гурьевского района - планируется застройка совместно с Калининградским областным казенным предприятием "Отдел капитального строительства";
- г. Пионерский - 85 квартир.
2.4.Трудовые ресурсы и мероприятия по подготовке управленческих кадров
Для работы в системе ипотечного жилищного кредитования требуется обучение работников организаций, участвующих в системе.
Персонал, подлежащий обучению:
- работники Фонда жилищного и социального строительства Калининградской области;
- работники Правительства Калининградской области и органов местного самоуправления, курирующие процесс развития ипотечного кредитования.
Обучение планируется проводить:
- на базе Академии народного хозяйства при Правительстве Российской Федерации - 2 человека ежегодно;
- на курсах повышения квалификации при ОАО "Агентство ипотечного жилищного кредитования" - 4 человека ежегодно;
- семинарские занятия на базе Института экономики управления в промышленности, организуемые Министерством промышленности и энергетики Российской Федерации, - 4 человека ежегодно.
2.5.Информационные ресурсы
Информационные ресурсы системы ипотечного жилищного кредитования Калининградской области состоят из информации, распространяемой среди участников системы ипотечного кредитования, и информации, получаемой от участников системы ипотечного кредитования.
Распространение информации происходит по нескольким направлениям:
- кампания по освещению возможности улучшения жилищных условий через систему ипотечного жилищного кредитования;
- кампания по информированию жителей Калининградской области о жилье, строящемся в рамках Программы;
- распространение методических и информационных материалов Фондом жилищного и социального строительства Калининградской области среди участников системы ипотечного кредитования.
К информации, собираемой и обрабатываемой в системе ипотечного кредитования, относятся сведения о земельных участках под жилищное строительство, объектах недвижимости, заемщиках, организациях - участниках системы ипотечного кредитования. Указанная информация аккумулируется в Фонде.
Раздел IV.Перечень мероприятий, необходимых для реализации программы
N п/п | Наименование мероприятий | Исполнители | Срок исполнения | Ожидаемый результат | Источник финансирования | Предполагаемые расходы (млн. рублей) |
1. | Разработка нормативных правовых актов регламентирующих: а) условия предоставления ипотечных кредитов; б) создание инфраструктуры ипотечного кредитования; в) порядок взаимодействия участников областной системы ипотечного кредитования | Администрация Калининградской области, Фонд, Агентство | 2004-2005 годы | Создание инфраструктуры ипотечного кредитования | Собственные средства Фонда и Агентства | 1,2 |
2. | Разработка единой схемы рефинансирования кредитных ресурсов Программы | Фонд | 2004-2005 годы | Создание механизма рефинансирования кредитных ресурсов | Собственные Фонда | 0,2 |
3. | Организация и проведение информационной кампании по освещению механизмов улучшения жилищных условий через систему ипотечного жилищного кредитования и разъяснительной работы среди населения Калининградской области положений, изложенных в Программе | Фонд | 2004-2007 годы | Получение информации населением Калининградской области о системе ипотечного жилищного кредитования | Собственные средства Фонда | 2,5 |
4. | Отработка механизма взаимодействия участников системы ипотечного жилищного кредитования при реализации проектов | Фонд | 2004 год | Организация четкого взаимодействия участников системы ипотечного кредитования | Собственные средства Фонда | 0,5 |
5. (в ред. Закона Калининградской области от 20.02.2006 N 728) | Подготовка квалифицированного персонала для реализации Программы | Правительство Калининградской области. Фонд, Агентство | 2004-2007 годы | Наличие квалифицированных кадров для реализации Программы | Собственные средства Фонда | 0,8 |
6. (в ред. Закона Калининградской области от 20.02.2006 N 728) | Реализация механизмов наполнения Программы оборотными и кредитными ресурсами на областном уровне | Правительство Калининградской области | 2005-2007 годы | Законодательное обеспечение реализации Программы финансовыми ресурсами | Областной бюджет | Всего - 154,8 В том числе: 2005 год - 22,8 2006 год - 62 2007 год - 70 |
7. | Создание единой контролируемой системы продаж на первичном и вторичном рынках жилья | Фонд | 2005 год | Формирование цивилизованного рынка жилья в Калининградской области | Собственные средства Фонда | 0,8 |
8. | Разработка критериев совместного финансирования Программы областным и муниципальными бюджетами | Администрация Калининградской области, органы местного управления, Фонд | 2005 год | Возможность координации финансирования жилищного строительства из бюджетов разных уровней | Собственные средства Фонда | 0,1 |
9. (в ред. Закона Калининградской области от 20.02.2006 N 728) | Окончательное формирование самодостаточной и саморазвивающейся областной системы ипотечного кредитования с привлечением в Программу крупных и средних строительных предприятий с предоставлением им крупных заказов и объектов взамен на рассрочку получения запланированной ими прибыли от строительства | Правительство Калининградской области, Фонд, Агентство | 2005-2007 годы | Создание устойчиво работающей системы ипотечного кредитования в Калининградской области. Привлечение крупных строительных инвесторов и средств населения | Федеральный бюджет (через Агентство в соответствии Соглашением), собственные средства Фонда, кредиты банков, средства населения | Всего - 1120 В том числе: 1. Федеральный бюджет - 236, из них: 2005 год - 60 2006 год - 66 2007 год - 110 2. Средства Фонда - 114, из них: 2005 год - 18 2006 год - 38 2007 год - 58 3. Средства населения - 770, из них: 2005 год - 190 2006 год - 210 2007 год - 370 |
Раздел V.Ожидаемые социально-экономические результаты от реализации программы
Программа реализуется в три этапа в течение четырех лет (2004-2007 гг.).
Итогом первого этапа должно быть создание действующих областных проектов ипотечного кредитования, которые должны быть наполнены средствами областного и муниципальных бюджетов, средствами крупных и средних промышленных предприятий и средствами других заинтересованных инвесторов.
В центре системы находится координирующая структурная единица - Фонд, основной задачей которого является аккумулирование оборотных ресурсов и выпуск закладных листов под областной и местный кредитный ресурс.
Итогом второго этапа должно быть наполнение областной Программы оборотными и кредитными ресурсами на областном и муниципальном уровнях. В центре ипотечной схемы работы по второму этапу находится уполномоченная организация, которая выполняет функции рефинансирования областных кредитных ресурсов посредством эмиссии облигаций, обеспеченных закладными листами, и продажи этих облигаций областному бюджету.
Итогом третьего этапа должно быть создание работающей замкнутой областной схемы ипотечного кредитования с окончательным вовлечением в нее всех структурных звеньев и с четким определением функциональной нагрузки каждого из них.
Создание областной системы ипотечного жилищного кредитования позволит:
- повысить уровень платежеспособности граждан и сделать приобретение жилья доступным для достаточно большой части населения Калининградской области;
- улучшить состояние жилищного фонда и условий проживания населения;
- активизировать рынок жилья Калининградской области, вовлечь в реальный экономический оборот недвижимость в жилищной сфере с помощью механизма ипотечного кредитования;
- создать механизмы и мотивацию для привлечения в жилищную сферу средств населения и иных внебюджетных финансовых ресурсов;
- стимулировать развитие строительного сектора в экономике Калининградской области;
- оказать влияние на темпы общего экономического роста Калининградской области;
- повысить доходы областного и местных бюджетов за счет расширения налогооблагаемой базы.
Конкретные показатели экономической эффективности и социальной значимости Программы можно рассчитать на основании следующих данных.
При условии выделения в 2005 году из областного бюджета 22,8 млн. руб. (в том числе 17 миллионов рублей на невозвратной основе), а также с учетом 10 млн. руб., выделенных Фонду в 2004 году, лимит рефинансирования ипотечных кредитов в 2005 году за счет средств федерального бюджета составит сумму до 300 млн. рублей. Кроме того, 27 млн. руб., выделенные Фонду на невозвратной основе в 2004-2005 гг., будут направлены на строительство и формирование резервного жилищного фонда, являющегося областной собственностью, в соответствии со ст. 10 Закона Калининградской области от 12 мая 2003 года N 252 "О развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в Калининградской области". Резервный жилищный фонд предназначен для предоставления жилья залогодателям и членам их семей, не имеющим альтернативного жилья, в случае обращения взыскания на принадлежащее им заложенное жилье. Порядок предоставления и использования домов временного проживания определяется областной Думой.
В течение ближайших 1,5 лет на эти средства может быть построено и сдано в эксплуатацию 37 квартир средней площадью 50 квадратных метров при средней стоимости 14500 рублей за 1 квадратный метр. Таким образом, к концу 2005 года размер резервного жилищного фонда составит 1850 квадратных метров. Временно свободные площади резервного жилищного фонда будут сданы социально значимым группам населения в коммерческий наем.
В строительство будет привлечено 190 млн. руб. средств покупателей жилья, что позволит ввести в эксплуатацию 13100 квадратных метров жилья. При средней площади двухкомнатной квартиры 50 квадратных метров и средней стоимости жилья 14500 рублей за один квадратный метр это составит 262 квартиры.
Текущий опыт работы показывает, что около 50% желающих приобрести в Фонде квартиры не имеют для этого достаточных средств, но имеют возможность получить ипотечный кредит. Исходя из этого 131 квартира будет продана с предоставлением ипотечного кредита. Учитывая, что средняя величина ипотечного кредита в Калининградской области не превышает 400000 рублей, объем привлеченных средств федерального бюджета составит 52,4 миллиона рублей в виде рефинансирования ипотечных кредитов первичных кредиторов.
Статистические данные по Калининградской области показывают, что платежи в местные бюджеты строительной отрасли находятся на уровне 4,5% от оборота строительных организаций. Учитывая, что суммарный оборот Фонда в 2005 году с учетом выделенных бюджетом средств и ипотечных кредитов составит 217 миллионов рублей, сумма налоговых платежей в местные бюджеты составит не менее 9,5 миллионов рублей.
Кроме того, будет обеспечено поступление налогов от предприятий, выпускающих и продающих строительные материалы, заработной платы сотрудников и т.д.
Аналогично рассчитываются показатели, свидетельствующие об экономической и социальной значимости Программы в 2006-2007 годах.
Основные показатели эффективности реализации Программы представлены в таблице:
| Показатель | Ед. изм. | 2005 | 2006 | 2007 |
| Собственные средства Фонда | млн. руб. | 18 | 38 | 58 |
| Выделено средств из бюджета, всего | млн. руб. | 22,8 | 62 | 70 |
| В том числе: | ||||
| на невозвратной основе | млн. руб. | 17 | 20 | 20 |
| бюджетный кредит | млн. руб. | - | 30 | 30 |
| средства в виде субсидий | млн. руб. | 5,8 | 12 | 20 |
| Общая площадь вводимого жилья, всего | тыс. кв. м | 14,95 | 20,6 | 33 |
| В том числе: | ||||
| резервный жилищный фонд | тыс. кв. м | 1,85 | 4 | 5,4 |
| Количество квартир введенного жилья, всего | шт. | 299 | 411 | 658 |
| В том числе: | ||||
| резервный жилищный фонд | шт. | 37 | 80 | 107 |
| Привлеченные средства покупателей | млн. руб. | 190 | 210 | 370 |
| Лимит рефинансирования ипотечных кредитов | млн. руб. | 300 | 580 | 780 |
| В том числе: | ||||
| Средства федерального бюджета для рефинансирования ипотечных кредитов | млн. руб. | 52,4 | 66 | 110 |
| Налоговые платежи | млн. руб. | 9,8 | 13,4 | 21,5 |
На основании проведенных расчетов можно сделать вывод, что в результате реализации Программы за счет объединения собственных средств граждан; субсидий, выдаваемых гражданам за счет средств областного и местных бюджетов; ипотечных займов (кредитов) приобретение жилья станет более доступным для большой части населения Калининградской области.
Раздел VI.Контроль за исполнением программы
Контроль за исполнением Программы осуществляет Агентство главного распорядителя средств бюджета Калининградской области, Министерство ЖКХ и строительства Калининградской области, Министерство финансов Калининградской области.
Внутренний контроль в системе ипотечного жилищного кредитования осуществляет Фонд, который ежеквартально до 25-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом, направляет в адрес заказчика областной ипотечной Программы (в лице Министерства ЖКХ и строительства Калининградской области), а также в адрес Министерства финансов Калининградской области оперативный отчет, включающий:
а) общий объем полученных средств и фактически произведенных расходов: всего и в том числе по источникам финансирования;
б) перечень выполненных мероприятий Программы;
в) анализ причин несвоевременного выполнения программных мероприятий;
г) предложения о привлечении дополнительных источников финансирования и иных способов достижения программных целей.
Кроме того, в адрес Министерства ЖКХ и строительства Калининградской области направляется ежемесячный отчет об объеме выполненных строительно-монтажных работ на объектах, на которых Фонд является заказчиком строительства, с приложением справок по форме КС-3.
Вопросы контроля и отчетности при реализации Программы, не урегулированные в ней, разрешаются в порядке, установленном законодательством.